最近身边聊房子的人，语气全变了。以前是抢房、涨价、连夜排队，现在是砍价、观望、开发商愁得睡不着。你以为楼市只是暂时降温？错了，一组组冰冷数据砸下来，谁都没法装看不见。过去那种闭眼买房就能赚的时代，彻底翻篇了。现在的楼市，不是调整，是真真切切在往下走，硬着陆不是预测，是正在发生的现实。
一、销量跌回十几年前，新房市场直接冻住
2025 年全国新房卖了 8.8 亿平米，比上一年再缩 8.7%，这个体量直接退回到 2009 年的水平。住宅卖得更差，7.4 亿平米，连 2007 年的规模都没保住。
简单说，现在的新房成交量，比很多人刚上班、刚用智能手机那会儿还要低。
销售额也跟着跳水，全年只有 8.39 万亿，比 2024 年再少一成多。以前开发商开盘就日光，现在售楼处一天见不到几个客户，就算降价几十万，愿意接盘的人也寥寥无几。很多城市的楼盘，降价、送车位、送装修全用上，还是没人买单。
展开剩余82%新房卖不动，直接导致整个行业停摆。开发投资跌到 8.27 万亿，同比大降 17.2%，新开工面积少了两成，竣工量也少了近两成。以前到处是塔吊、推土机，现在大片工地安安静静，有的干脆停工，连复工的消息都等不到。
二、房企钱袋子彻底空了，融资难到想哭
楼市最致命的问题，不是房子卖不动，是 没钱了。
2020 年前后，房地产行业一年能拿到 13 万亿左右的资金，到 2025 年只剩下 7 万亿出头，直接砍半。钱少了一半，开发商再牛也转不动。
银行这边更谨慎，给房企的贷款额度压得很低，全年只有 1.4 万亿左右，这点钱连还利息、保交付都紧张，更别说拿地盖新房。
债务压力更是压得喘不过气。就算是经营相对稳健的房企，一年内要还的债也是天文数字。过去三年，十几家上市房企陆续退市，原因几乎一样：还不上钱，资金链断裂。
后来出台白名单、拉长债务展期，也只是把爆雷时间往后拖，并没有把风险消除。该还的钱一分不少，该暴的雷，早晚还是要炸。
三、房子越积越多，人口却不接盘，供需彻底失衡
很多人被忽悠说 “库存降了”，现实完全相反。
2025 年末，商品房待售面积 7.66 亿平米，比年初还涨 1.6%。房子没少建，买房的人却越来越少，供需天平彻底歪了。
东北、华北、西北很多中小城市，售楼处冷清得能当自习室，一个月卖不出一套是常态。有的小区停工大半年，业主天天在群里问什么时候复工，从来没人给准话。
人口才是决定楼市的根。现在城镇化速度明显放慢，年轻人结婚晚、生孩子少，根本没那么多刚需进场接盘。以前六个钱包凑首付，现在大家更愿意把钱花在吃饭、日用、养孩子上，没人敢轻易背上几十年房贷。
从需求端看，全国房子已经明显过剩，除了少数核心城市，大部分地方都不缺房子，只缺买房子的人。
四、土地只认头部城市，中小城市彻底被抛弃
开发商拿地比以前谨慎一百倍，现在只做一件事： 抱紧有人口的大城市。
上海、北京、杭州、成都、武汉这几个城市，拿走了全国四分之一的土地成交。开发商所有筹码都押在有人口流入、有产业支撑的地方，其他中小城市连看都不看一眼。
以前是回乡买房、回乡置业，现在很多小城市的售楼处直接关门，土地流拍成了家常便饭。回不去的故乡，连房子都卖不动，这就是最真实的现状。
楼市早就不是普涨普跌，而是 严重分化：有人口的城市勉强撑着，没人口的城市一路往下滑，谁也救不回来。
五、经济发动机变拖油瓶，政策再猛也拉不动
以前房地产是经济发动机，带动建材、装修、家电一大堆行业。2025 年，房地产占 GDP 比重跌到 6.3%，是 2008 年金融危机之后的最低值。投资对 GDP 的贡献直接变成负数，发动机变成了拖后腿，而且一拖就是三年。
各地政策没少出：松限购、降首付、降利率、发补贴、推好房子，能给的利好全给了。
但老百姓只认一个理： 兜里没钱，说啥都白搭。
银行也很现实，嘴上说支持房企，手上却悄悄提高开发贷利率，房贷审核拖得很慢，生怕踩雷。二手房反而成交变多，不是大家敢买房了，是很多人在卖旧换新、卖一买一，尽量不添新负债。
六、房价继续跌，2026 年还得往下走
目前全国房价平均已经跌掉两成，很多小区、很多小城市，跌幅超过三成。
总有人想抄底，我劝你冷静。
抄底之前先想清楚三件事：
开发商会不会躺平、烂尾？
你的工作稳不稳，能不能扛几十年月供？
这个城市未来有没有人来接盘？
很多人以为抄到底了，结果抄在半山腰。手里有多套房的更难受，租不上价、卖不上价，放着每天都在折旧，相当于亏钱。
展望 2026 年，新房销量大概率再跌 5% 左右，房价还会惯性往下冲。政策只能托一下底，不可能把楼市重新抬回高点。
未来行业会彻底洗牌，剩下能活下来的房企也就三五十家，中小开发商会被慢慢吞掉，小城市的楼盘会越来越少，最后连声响都没有。
七、时代彻底变了，房子从印钞机变普通商品
总结下来就一句话： 土地、人口、资金三条腿一起软，楼市想飞也飞不起来。
硬着陆不是会不会来，而是已经在进行中。飞机没直接坠毁，但还在往下俯冲，仪表盘全是红灯。
给普通人几句实在话：
手里有首付、还在犹豫的，别急着下手，把开发商财报、施工进度、城市人口数据查清楚再签字。
已经在还房贷的，利率降到 3% 左右已经是万幸，老老实实还款，千万别断供。
想靠买房一夜暴富的，赶紧醒醒，这个故事已经讲完了。
以后房子就是普通消费品，比的是质量、物业、实用性，不再是比升值、比炒作。时代翻篇，谁先看清现实，谁就能少亏点钱。
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